Imovinsko pravo je grana prava koja se bavi pitanjima prava svojine na pokretnim i nepokretnim stvarima, prenosom imovinskih prava i načinima sticanja, zaštitom imovine i prestankom imovinskih prava.
Sticanje prava svojine
Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da se imovina može steći na sledeće načine:
- po samom zakonu (stvaranjem nove stvari, spajanje, mešanje, građenje na tuđem zemljištu, odvajanje plodova, održaj, sticanje svojine od nevlasnika, okupacija);
- na osnovu pravnog posla (zaključenjem ugovora o kupoprodaji; ugovora o doživotnom izdržavanju; ugovora o poklonu; ugovora o razmeni i sl.) ;
- nasleđivanjem (donošenjem rešenja o nasleđivanju od strane nadležnog suda ili javnog beležnika);
- odlukom državnog organa (donošenjem zaključka javnog izvrštelja o dodeli pokretne ili nepokretne stvari u svojinu; restitucija i sl.)
Najčešći način sticanja prava svojine jeste na osnovu pravnog posla.
Sticanje prava svojine građenjem na tuđem zemljištu
Lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. Vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Dakle, uslovi za sticanje prava svojine na ovaj način jesu savesnost sticaoca i pasivnost vlasnika zemljišta.
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta. U ovom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo i na naknadu štete.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke. Pravo izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta. Po proteku ovog roka vlasnik može zahtevati isplatu prometne cene zemljišta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta. Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrednost građevinskog objekta i vrednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište, dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama. Vlasniku zemljišta, odnosno graditelju, pripada naknada za zemljište, odnosno građevinski objekat.
Pravo svojine na plodovima
Pravo svojine na plodove koje stvar daje pripada vlasniku stvari. Savestan držalac, plodouživalac i zakupac stvari koja daje plodove stiče pravo svojine na plodove u trenutku njihovog odvajanja.
Plodovi, do njihovog odvajanja, sastavni su deo stvari i pripadaju njenom vlasniku.
Održaj
Održaj je specifičan način sticanja prava svojine u okviru imovinskog prava. Institut održaja je zasnovan na pretpostavci da stvarni vlasnik stvari nije zainteresovan da koristi ili raspolaže sa stvari koja je u njegovoj svojini, dok istu stvar drži i koristi neko treće lice određeni vremenski period. Bitan uslov koji zakon postavlja za primenu ovog instituta jeste savesnost držaoca stvari. Dakle, savestan držalac ne može biti onaj koji zna ili koji bi prema redovnom toku stvari morao znati da on nije vlasnik, odnosno da je vlasnik neko treće lice. U zavisnosti od toga da li držalac stvari poseduje određen zakonit pravni osnov da drži samu stvar, možemo razlikovati redovan ili vanredan održaj.
Savestan i zakoniti držalac pokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom tri godine ( redovan održaj ).
Savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina ( redovan održaj ).
Savestan držalac pokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina ( vanredni održaj ).
Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina ( vanredni održaj ).
Vreme potrebno za održaj počinje teći onog dana kada je držalac stupio u državinu stvari, a završava se istekom poslednjeg dana vremena potrebnog za održaj. U vreme potrebno za održaj uračunava se i vreme za koje su prethodnici sadašnjeg držaoca držali stvar kao savesni i zakoniti držaoci, odnosno kao savesni držaoci.
Sticanje od nevlasnika
Sticanje od nevlasnika je pravni institut prema kojem osoba može steći vlasništvo nad stvari od osobe koja nije njen vlasnik, ali pod određenim uslovima. Ovaj institut se zasniva na dobrom verovanju sticaoca, tj. na njegovoj savesnosti prilikom sticanja imovine.
Osnovni uslovi za sticanje prava svojine od nevlasnika jesu :
- Savesnost sticaoca – sticalac mora biti uveren da je prenosilac prava (nevlasnik) stvarno ovlašćen da prenese vlasništvo. Sticalac mora delovati u dobroj veri, tj. uveren da je osoba od koje stiče imovinu zapravo vlasnik te imovine.
- Specifičnost slučaja – Sticanje od nevlasnika obično se odnosi na stvari koje nisu evidentirane u javnom registru (npr. pokretnine), jer u slučaju nekretnina i drugih registrovanih prava, javna evidencija obezbeđuje jasnije informacije o vlasništvu.
Raniji vlasnik može od savesnog sticaoca zahtevati da mu stvar vrati uz naknadu po prometnoj ceni, ukoliko ta stvar ima za njega poseban značaj. Zahtev ne može se postaviti po proteku roka od jedne godine od sticanja prava svojine na tu stvar.
Okupacija
Na pokretnu stvar koju je njen vlasnik napustio pravo svojine stiče lice koje je uzelo tu stvar u državinu sa namerom da je prisvoji (okupacija), ako zakonom nije drukčije određeno.
Na nepokretnost se ne može steći pravo svojine okupacijom.
Sticanje prava svojine na osnovu pravnog posla
Svakako najčešći način sticanja prava svojine na pokretnim i nepokretnim stvarima jeste sticanje na osnovu pravnog posla.
Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu. Dakle, tek u trenutku kada se u katastru nepokretnosti izvrši promena prava vlasništva sa prethodno upisanog vlasnika na novog vlasnika, novi sticalac je stekao pravo svojine na nepokretnosti.
Kada je reč o pokretnim stvarima, pravo svojine na osnovu pravnog posla se stiče predajom te stvari u državinu sticaoca. Predaja pokretne stvari smatra se izvršenom i predajom isprave na osnovu koje sticalac može raspolagati tom stvari, kao i uručenjem nekog dela stvari ili izdvajanjem ili drugim označavanjem stvari koje znači predaju stvari.
Kada se pokretna stvar nalazi u državini sticaoca po nekom pravnom osnovu, on stiče pravo svojine na nju u trenutku zaključenja pravnog posla sa vlasnikom stvari na osnovu koga se stiče pravo svojine.
Ako sticalac prava svojine na pokretnu stvar ostavi tu stvar i dalje u državini prenosioca po nekom drugom osnovu, on stiče pravo svojine na nju u trenutku zaključenja pravnog posla sa vlasnikom stvari na osnovu koga se stiče pravo svojine.
Pravo svojine na pokretnu stvar koju drži treće lice prelazi na sticaoca u trenutku zaključenja pravnog posla kojim mu je prenosilac preneo pravo da zahteva povraćaj te stvari. Treće lice ima pravo da prema novom vlasniku istakne sve prigovore koje je imao prema ranijem vlasniku.
Zaštita prava svojine
Pravo svojine se može zaštiti sudskim putem. Neke od tužbi koje se mogu podnositi u cilju zaštite prava svojine jesu :
- Tužba za povrat stvari (reivindikacija) podnosi se kada vlasnik traži da mu se vrati imovina koju je neko neovlašćeno zadržao. Vlasnik mora dokazati da na stvari čiji povraćaj traži ima pravo svojine, kao i da se stvar nalazi u faktičkoj vlasti tuženog.
- Tužba za izlučenje stvari se koristi kada vlasnik traži da mu se vrati stvar koja je u posedu drugog lica ( primera radi izvršenje se sprovodi na nekoj stvari i treće lice podnese tužbu kojom traži da se utvrdi nedopuštenost izvršenja na određenoj stvari, budući da treće lice tvrdi da je ono vlasnik te stvari, a ne izvršni dužnik ).
- Tužba za utvrđenje prava svojine. Ovu tužbu podnosi vlasnik koji želi da dokaže da je na osnovu pravnog posla ili zakona postao vlasnik na određenoj stvari.
- Tužba za iseljenje (evikciju). Tužba za iseljenje koristi se kada vlasnik želi da iseli treće lice koje je u posedu njegove nepokretnosti.
- Tužba za naknadu štete. Ukoliko treće lice neovlašćeno uništi ili ošteti stvar vlasnika, isti može podneti ovu tužbu kako bi nadoknadio materijalni gubitak.
Prestanak prava svojine
U skladu sa pravilima imovinskog prava, pravo svojine prestaje kada drugo lice stekne pravo svojine na stvari.
Pravo svojine prestaje napuštanjem stvari. Stvar se smatra napuštenom kada njen vlasnik na nesumnjiv način izrazi da ne želi više da je drži. Napuštena nepokretnost prelazi u državnu svojinu u trenutku njenog napuštanja.
Pravo službenosti
Službenosti se mogu okarakterisati kao ograničenje prava svojine u korist nekog lica ili povlasnog dobra. U zavisnosti od toga možemo napraviti podelu na stvarne i lične službenosti.
Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti (povlasno dobro) da za potrebe te nepokretnosti vrši određene radnje na nepokretnosti drugog vlasnika (poslužno dobro) ili da zahteva od vlasnika poslužnog dobra da se uzdržava od vršenja određenih radnji koje bi inače imao pravo vršiti na svojoj nepokretnosti. Stvarna službenost se može ustanoviti na određeno vreme ili za određeno doba godine.
Stvarna službenost vrši se na način kojim se najmanje opterećuje poslužno dobro. Ako je za vršenje stvarne službenosti potrebno korišćenje nekog uređaja ili preduzimanje neke radnje, troškove održavanja tog uređaja i preduzimanje te radnje snosi vlasnik povlasnog dobra. Ako uređaj ili radnja služi i interesima vlasnika poslužnog dobra, troškove održavanja tog uređaja i troškove preduzimanja te radnje snose, srazmerno koristi koju imaju, vlasnik povlasnog dobra i vlasnik poslužnog dobra. Stvarna službenost zasniva se pravnim poslom, odlukom državnog organa i održajem.
Kod ličnih službenosti, pravo koje ograničava prava vlasnika se konstituiše u korist nekog lica i po pravilu nastaje s obzirom na slična svojstva tog lica. Reč je o službenosti plodouživanja, pravu upotrebe, pravo stanovanja i sl.
Državina
Državina je faktička vlast na stvari. Državinu stvari ima svako lice koje neposredno vrši faktičku vlast na stvari (neposredna državina).
Državinu stvari ima i lice koje faktičku vlast na stvari vrši preko drugog lica, kome je po osnovu plodouživanja, ugovora o korišćenju stana, zakupa, čuvanja, posluge ili drugog pravnog posla dalo stvar u neposrednu državinu (posredna državina).
Državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. Državina je savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova.
Zaštita državine
Svaki držalac stvari i prava ima pravo na zaštitu od uznemiravanja ili oduzimanja državine (smetanje državine). Držalac ima pravo na samopomoć protiv onoga ko ga neovlašćeno uznemirava u državini ili mu ju je oduzeo, pod uslovom da je opasnost neposredna, da je samopomoć nužna i da način njenog vršenja odgovara prilikama u kojima postoji opasnost.
Sudska zaštita od uznemiravanja, odnosno oduzimanja državine može se tražiti u roku od 30 dana od dana saznanja za smetanje i učinioca, a najkasnije u roku od godinu dana od nastalog smetanja (spor zbog smetanja državine). Sud pruža zaštitu prema poslednjem stanju državine i nastalom smetanju, pri čemu nije od uticaja pravo na državinu, pravni osnov državine i savesnost držaoca..
Pravne usluge koje pružamo
- Sačinjavanje svih vrsta ugovora o prometu nepokretnosti;
- Zastupanje u sporovima radi zaštite državine;
- Vodimo kompletan postupak u cilju sticanja prava svojine do upisa u katastar nepokretnosti;
- Bavimo se rešavajem imovinsko pravnih sporova u cilju pripremanja parcela radi buduće gradnje sa pripremom kompletne dokumentacije za izgradnju uključujući zastupanje u postupku pred nadležnim organima radi pibavljanja dozvola (lokacijski uslovi, građevinska i upotrebna dozvola);
- Zastupanje u svim vrstama imovinskih sporova;
- Zastupanje u upravnim i sudskim postupcima u predmetima vezanim za restituciju, komasaciju, eksproprijaciju i utvrđivanje naknade za eksproprisano zemljište i sl.;
- Zastupanje u sporovima radi naknade vrednosti uzurpiranog zemljišta;
- Zastupanje u vanparničnim postupcima koji za predmet imaju uređenje imovinsko pravnih odnosa;
- Naši advokati za imovinsko pravne odnose pružaju pisane i usmene pravne savete u oblasti imovinskog prava.
Ukoliko tražite pouzdanog i iskusnog advokata za pomoć u oblasti imovinskog prava, uključujući sticanje, zaštitu svojine i rešavanje imovinsko-pravnih odnosa, naš tim vam stoji na raspolaganju. Sa dugogodišnjim iskustvom u pružanju pravne podrške fizičkim i pravnim licima, nudimo usluge koje su u potpunosti prilagođene potrebama klijenta. Bez obzira na to da li vam je potrebna pravna analiza, izrada ugovora, zastupanje u imovinskim sporovima, rešavanje pitanja državine ili savetovanje u vezi sa pravnim statusom vaše imovine, možete se osloniti na našu stručnost.
Najčešća pitanja
Ovo pitanje obuhvata nedoumice o tome koji su neophodni koraci pri kupovini nekretnina, kako se upisuje pravo vlasništva u katastar i koje su ključne odredbe ugovora koje štite interese kupca. Kako biste otklonili sve nedoumice neophodno je da angažujete advokata za imovinsko pravo koji će analizirati svu dokumentaciju, pripremiti ugovor i osigurati da se na osnovu njega u katastru nepokretnosti upiše pravo svojine koje želite steći na nepokretnosti.
Klijenti često traže pravni savet o zaštiti državine i svojine, tada je neophodno pokrenuti postupke pred sudom radi zaštite vaših prava.
Nasledni sporovi su česti i uključuju pitanja o podeli imovine, zakonitosti testamenta, pravima naslednika i sl.. U cilju pravovremene i adekvatne pravne zaštite neophodno je posavetovati se sa advokatom i koji će preduzeti potrebne radnje u cilju zaštite vaših prava.
