Pravni režim poljoprivrednog zemljišta uređen je posebnim propisom – Zakonom o poljoprivrednom zemljištu kojim je u celosti uređen postupak davanja u zakup poljoprivrednog zemljišta koje se nalazi u državnoj svojini/susvojini.
Odredbom čl. 64. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je da se poljoprivredno zemljište u državnoj svojini daje u zakup javnim oglašavanjem i to javnim nadmetanjem u dva kruga, osim kod prava prvenstva zakupa i prava prečeg zakupa za koje važe posebni uslovi.
Odredbama čl. 64a Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je na koji način se ostvaruje pravo prečeg zakupa poljoprivrednog zemljišta koje se nalazi u državnoj svojini.
U cilju približavanja toka predmetnog postupka davanja poljoprivednog zemljišta u državnoj svojini u zakup, po osnovu prava prečeg zakupa, izložićemo u kratkim crtama određene osobenosti predmetnog postupka, kao i uslove koje je neophodno da određeno lice ispuni kako bi ostvarilo pravo prečeg zakupa poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini.
Odluku o davanju u zakup poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini po osnovu prava prečeg zakupa donosi nadležni organ jednice lokalne samouprave uz saglasnost Ministarstva nadležnog za poslove poljoprivrede.
Na osnovu napred pomenute odluke o davanju u zakup poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini, a po izvršenoj uplati zakupnine po pravu prečeg zakupa i dostavljanju sredstava obezbeđenja za višegodišnje ugovore, Ministarstvo nadležno za poslove poljoprivrede i zakupac zaključuju ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini. Pravo prečeg zakupa poljoprivrednog zemljišta koje se nalazi u državnoj svojini ostvaruje se u postupku koji sprovodi jednica lokalne samouprave raspisivanjem javnog poziva. Javni poziv raspisuje se do 30. juna tekuće godine, a prijava na javni poziv sa potrebnom dokumentacijom dostavlja se najkasnije do 31. oktobra tekuće godine jedinici lokalne samouprave.
Pravo prečeg zakupa poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini ima pravno i fizičko lice koje je:
- vlasnik sistema za navodnjavanje, odvodnjavanje, ribnjaka, poljoprivrednog objekta, staklenika, plastenika i višegodišnjih zasada (voćnjaka i vinograda koji su u rodu) koji se nalaze na poljoprivrednom zemljištu u državnoj svojini i koje je upisano u Registar poljoprivrednih gazdinstava i nalazi se u aktivnom statusu najmanje 3 godine;
- vlasnik domaćih životinja, koji je vlasnik odnosno zakupac objekta za gajenje tih životinja na teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj se pravo prečeg zakupa ostvaruje i koje je upisano u Registar poljoprivrednih gazdinstava i nalazi se u aktivnom statusu najmanje jednu godinu.
Odredbom čl. 64a Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je da se određivanje cene visine zakupnine poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini po osnovu prava prečeg zakupa utvrđuje različito u odnosu na činjenicu da li se radi o pravnom licu koje predstavlja vlasnika sistema za navodnjavanje, odvodnjavanje, ribnjaka, poljoprivrednog objekta, staklenika, plastenika i višegodišnjih zasada (voćnjaka i vinograda koji su u rodu) koji se nalaze na poljoprivrednom zemljištu u državnoj svojini, koje je upisano u Registar poljoprivrednih gazdinstava i nalazi se u aktivnom statusu najmanje 3 godine ili se pak radi o vlasniku domaćih životinja, koji je vlasnik odnosno zakupac objekta za gajenje tih životinja na teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj se pravo prečeg zakupa ostvaruje i koje je upisano u Registar poljoprivrednih gazdinstava i nalazi se u aktivnom statusu najmanje jednu godinu.
U prvom slučaju, zakupnina poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini po pravu prečeg zakupa je prosečno postignuta cena zakupa po hektaru. U drugom slučaju zakupnina poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini po pravu prečeg zakupa je prosečno postignuta cena zakupa po hektaru, s tim što zakupnina po pravu prečeg zakupa po tom osnovu ne može biti veća od prosečne cene zakupa po hektaru na teritoriji Republike Srbije u poslednje 3 godine. Prosečno postignuta cena zakupa po hektaru je prosečna postignuta cena na poslednjem održanom javnom nadmetanju za poljoprivredno zemljište u državnoj svojini koje je dato u zakup na teritoriji jedinice lokalne samouprave, a ako u jednici lokalne samouprave nije bilo javnog nadmetanja u prethodnoj godini, prosečna postignuta cena poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini svih graničnih jednica lokalne samouprave.
Svakako, bliži uslovi, način i postupak za ostvarivanje prava prečeg zakupa kao i dokumentacija koja se dostavlja uz zahtev za ostvarivanje prava prečeg zakupa detaljnije su uređeni odredbama Pravilnika o uslovima i postupku davanja u zakup i na korišćenje poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini. Tako su odredbom čl. 3 navedenog Pravilnika uređeni opšti uslovi davanja poljoprivrednog zemljišta u zakup po osnovu prava prečeg zakupa koji podrazumevaju da je donet godišnji program zaštite, uređenja i korišćenja poljoprivrednog zemljišta od strane nadležnog organa jednice lokalne samouprave (do 31 marta tekuće godine), uz saglasnost Ministrastva nadležnog za poslove poljoprivrede, kao i posebni uslovi o kojima je bilo reči u prethodnom delu ovog Izveštaja.
Imajući u vidu sve napred izneto proizilazi da je radi ostvarivanja prava prečeg zakupa na poljoprivrednom zemljištu koje se nalazi u državnoj svojini neophodno kumulativno ostvarenje napred izloženih opštih, kao i posebnih uslova u smislu postojanja odgovarajućeg upisa u registar poljoprivrednih gazdinstava, u odgovarajućem vremenskom periodu (najmanje 3 godine), kao i ispunjenje uslova u pogledu pretežne delatnosti lica koje pretenduje da ostvari pravo prečeg zakupa na poljoprivrednom zemljištu koje se nalazi u državnoj svojini.
Kako biste izbegli pravne rizike i osigurali punovažnost ugovora, najbolje je angažovati stručnog advokata za imovinsko pravo. Ako vam je potreban pouzdna advokatska kancelarija iz Beograda, na pravom ste mestu.