Na stvari na kojoj jedno lice poseduje pravo svojine može se u korist drugog lica konstituisati pravo službenosti, kao uže stvarno pravo. Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti (povlasno dobro) da za potrebe te nepokretnosti vrši određene radnje na nepokretnosti drugog vlasnika (poslužno dobro) ili da zahteva od vlasnika poslužnog dobra da se uzdržava od vršenja određenih radnji koje bi inače imao pravo vršiti na svojoj nepokretnosti. Stvarna službenost se može ustanoviti na određeno vreme ili za određeno doba godine.
Zakonodavac je nastojao da zaštiti i interese vlasnika poslužnog dobra pa je predvideo da se stvarna službenost može koristiti na način na koji se u najmanjoj mogućoj meri opterećuje poslužno dobro. Stvarna službenost zasniva se pravnim poslom, odlukom državnog organa i održajem. Ugovor kojim se zasniva stvarna službenost mora biti zaključen u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, na osnovu kojeg se potom vrši upis prava službenosti u nadležni katastar za nepokretnosti.
Odlukom suda ili drugog državnog organa stvarna službenost ustanovljava se kada vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično ne može koristiti to dobro bez odgovarajućeg korišćenja poslužnog dobra, a na zahtev vlasnika poslužnog dobra, nadležni državni organ utvrđuje i odgovarajuću naknadu koju je vlasnik povlasnog dobra dužan da plati vlasniku poslužnog dobra. Na osnovu sudske odluke, pravo stvarne službenosti stiče se danom pravnosnažnosti odluke.
Stvarna službenost stiče se održajem kada je vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost za vreme od 20 godina, a vlasnik poslužnog dobra se tome nije protivio, pod uslovom da nije vršena zloupotrebom poverenja vlasnika ili držaoca poslužnog dobra, silom, prevarom i slično. U ovom slučaju, vlasnik povlasnog dobra ima pravo da tužbom traži utvrđenje postojanja ovog prava prema vlasniku poslužnog dobra.
Kada postoji pravo stvarne službenosti, a vlasnik poslužnog dobra neosnovano i neopravdano sprečava vlasnika povlasnog dobra da to svoje pravo koristi, vlasnik povlasnog dobra može tužbom tražiti da to sprečavanje ili ometanje prestane.
Stvarna službenost prestaje ako se vlasnik poslužnog dobra protivi njenom vršenju, a vlasnik povlasnog dobra tri uzastopne godine nije vršio svoje pravo, zatim ako se ne vrši za vreme potrebno za njeno sticanje održajem (20 godina), kada isto lice postane vlasnik poslužnog i povlasnog dobra, kao i u slučaju propasti povlasnog ili poslužnog dobra. Vlasnik poslužnog dobra može zahtevati da prestane pravo stvarne službenosti kada ona postane nepotrebna za korišćenje povlasnog dobra ili kad prestane drugi razlog zbog koga je zasnovana.
