Eksproprijacija je pravni institut kojim država, u javnom interesu, oduzima ili ograničava pravo svojine nad nepokretnostima uz odgovarajuću naknadu. Radi se o pravnom institutu koji predstavlja izuzetak od pravila da se pravo svojine ne može oduzeti. Iako se pravo svojine smatra jednim od osnovnih ustavom zagarantovanih prava, u određenim situacijama javni interes može imati prednost nad privatnim pravima. Ovaj pravni institut je regulisan posebnim zakonom – Zakonom o eskproprijaciji. Navedenim zakonom je regulisan pojam, uslovi kao i pravila postupka eksproprijacije. U slučaju da je eksproprijacija sprovedena kroz poseban, formalan postupak u skladu sa zakonom, govorimo o pravnoj eksproprijaciji. U situacijama kada država oduzme zemljište ili neku drugu nepokretnost koja je u privatnom vlasništvu nekog lica radi ostvarenja nekog javnog interesa ( izgradnja puteva, železnica i sl. ), bez sprovedenog postupka i bez isplate odgovarajuće naknade koja bi odgovarala tržišnoj vrednosti oduzete nekretnine, govorimo o faktičkoj eksproprijaciji.
U oba slučaja, vlasnik od kojeg je oduzeta nepokretnost ima pravo na naknadu koja odgovara tržišnoj vrednosti oduzete nepokretnosti, a razlika je u pogledu načina priznanja te naknade. Kod pravne eksproprijacije, visina naknade se određuje sporazumno, a ukoliko se takav sporazum ne postigne u roku od 2 meseca od pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, strankama je ostavljena mogućnost pokretanja posebnog vanparničnog postupka. S druge strane, kod faktičke eksproprijacije, vlasnik zemljišta svoje pravo na naknadu može da ostvari kroz parnični postupak, podnošenjem tužbe za utvrđivanje naknade zbog faktičke eksproprijacije.
Pravna eksproprijacija
Prva faza postupka pravne eksproprijacije je utvrđivanje javnog interesa. Vlada Republike Srbije posebnim rešenjem utvrđuje postojanje javnog interesa za izgradnju objekata u sledećim oblastima: obrazovanja, zdravstva, socijalne zaštite, kulture, vodoprivrede, sporta, saobraćajne, energetske i komunalne infrastrukture, objekata za potrebe državnih organa i organa teritorijalne autonomije i lokalne samouprave, objekata za potrebe odbrane zemlje, kao i za izgradnju stanova kojima se rešavaju stambene potrebe socijalno ugroženih lica. Nakon što bude utvrđeno postojanje javnog interesa, korisnik eksproprijacije može podneti predlog za eksproprijaciju opštinskoj upravi opštine na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost predložena za eksproprijaciju, u roku od jedne godine od dana utvrđivanja javnog interesa za eksproprijaciju, a uz koji predlog mora biti priložena i neophodna dokumentacija. Predlog za eksproprijaciju u ime Republike Srbije, autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave, podnosi nadležno pravobranilaštvo.
Posle pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji opštinska uprava dužna je da odmah bez odlaganja zakaže i održi raspravu za sporazumno određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost. Korisnik eksproprijacije podnosi posebnu pisanu ponudu o obliku i visini naknade i dostavlja je opštinskoj upravi u roku od 15 dana od pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji. Ukoliko se stranke u postupku sporazumeju, a opštinska uprava ne odbije taj sporazum, sporazum o naknadi ima snagu izvršne isprave. Opštinska uprava eventualno može odbiti sporazum o naknadi ukoliko utvrdi da je takav sporazum u suprotnosti sa pozitivnim propisima. Sporazum o novčanoj naknadi izvršava nadležni sud, a sporazum o drugim oblicima naknade izvršava opštinska uprava.
Ako se sporazum o naknadi u celini ne postigne u roku od dva meseca od dana pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, opštinska uprava dostaviće pravosnažno rešenje o eksproprijaciji sa svim spisima nadležnom opštinskom sudu radi određivanja naknade. Ako opštinska uprava ne postupi na navedeni način, raniji sopstvenik i korisnik eksproprijacije mogu se neposredno obratiti sudu radi određivanja naknade pokretanjem posebnog vanparničnog postupka.
Faktička eksproprijacija
Kada postupak eksproprijacije nije sproveden, a došlo je do oduzimanja zemljišta ili neke druge nepokretnosti, pri čemu dotadašnji vlasnik nije dobio nikakvu naknadu za oduzetu imovinu, radi se o faktičkoj eksproprijaciji, ukoliko je takvo oduzimanje usledilo radi ostvarenja javnih interesa.
Naš zakon ne poznaje termin ,,faktička eksproprijacija“. Radi se o terminu koji je izrodila sudska praksa. U slučaju faktičke eksproprijacije došlo je do oduzimanja nepokretne imovine bez odgovarajućeg pravnog osnova, odnosno bez donošenja rešenja o oduzimanju imovine. Međutim, po Ustavu Republike Srbije, čak i kada se privatna imovina oduzima u javnom interesu, vlasniku se mora isplatiti odgovarajuća naknada.
Oštećeni vlasnik svoje povređeno pravo može zaštititi podnošenjem tužbe radi utvrđivanja naknade za imovinu koja je oduzeta odnosno eksproprisana. Naravno, na tužiocu je teret dokazivanja svih relevantnih činjenica, počev od činjenica da mu je privatan posed oduzet, zatim činjenice površine oduzete imovine, kao i činjenice da je do oduzimanja došlo u javnom interesu.
