Založno pravo se može ostvariti na pokretnim i nepokretnim stvarima. Založno pravo na nepokretnostima drugačije se naziva – Hipotekom, čiji su uslovi nastanka, forma, sadržina, postupak upisa i način prestanka predviđeni Zakonom o hipoteci. Sa druge strane, postupak zasnivanja založnog prava ne pokretnim stvarima koje se upisuju u registar regulisano je Zakonom o založnom pravu na pokretnim stvarima i pravima upisanim u registar.
Zaloga na pokretnim stvarima upisanim u registar.
Zakonom o založnom pravu na pokretnim stvarima i pravima upisanim u registar uređuje se zaloga, bez predaje u državinu, pokretnih stvari i prava radi obezbeđenja potraživanja poverioca, ugovor o zalozi, prava i obaveze ugovornih strana, upis založnog prava u registar, namirenje založnog poverioca i prestanak založnog prava.
Ugovorom o zalozi obavezuje se zalogodavac prema poveriocu da mu pruži obezbeđenje za njegovo potraživanje tako što će se poveriočevo pravo na stvari zalogodavca upisati u registar založnog prava. Zalogodavac može biti dužnik ili treće lice.
Ugovor o zalozi sadrži naročito: dan zaključenja, ime i prezime, poslovno ime ili naziv, prebivalište ili boravište, odnosno sedište poverioca, zalogodavca i dužnika, ako dužnik i zalogodavac nisu isto lice, opis predmeta založnog prava i podatke o potraživanju koje se obezbeđuje. Ugovor o zalozi zaključuje se u pismenoj formi.
Poverilac stiče založno pravo upisom u Registar zaloge, osim ako nije drukčije određeno zakonom. Ako je zalogodavac založio stvar na kojoj nema pravo svojine ili ako zaloga nije punovažna iz drugih razloga, upis u Registar zaloge ne proizvodi pravno dejstvo. Poverilac koji je stekao založno pravo predajom stvari u državinu ili na drugi zakonom određeni način, može zahtevati upis svog prava zaloge u Registar zaloge, radi sticanja prava prvenstva naplate u skladu sa ovim zakonom.
Poverilac čije je založno pravo upisano u Registar zaloge može se naplatiti iz vrednosti predmeta založnog prava pre ostalih poverilaca, ako mu njegovo potraživanje ne bude isplaćeno o dospelosti.
Založnim pravom može se obezbediti novčano potraživanje čiji je iznos izražen u domaćoj ili stranoj valuti.
Založnim pravom obezbeđuje se određen iznos glavnog potraživanja, dužna kamata i troškovi ostvarenja naplate potraživanja. Založnim pravom mogu se obezbediti i buduća, kao i uslovna potraživanja. U Registar zaloge upisuje se najviši iznos glavnog potraživanja do kojeg založno pravo obezbeđuje uslovna ili buduća potraživanja.
Predmet založnog prava može biti individualno određena stvar kojom zalogodavac može slobodno raspolagati.
Založiti se mogu i pokretne stvari određene po vrsti, ako je ugovorom o zalozi određena količina ili broj i način na koji se mogu razlikovati od drugih stvari iste vrste. Predmet založnog prava može biti i zbir pokretnih stvari, koji se nalazi na određenom mestu, uključujući i inventar koji, u smislu ovog zakona, čine pokretne stvari koje su namenjene prodaji ili davanju u zakup, kao i sirovine i materijali koji se koriste pri obavljanju delatnosti.
Predmet založnog prava mogu biti i potraživanja zalogodavca koja se, u skladu sa ugovorima iz kojih nastaju, uplaćuju na poseban bankovni račun zalogodavca (zalaganje sredstava na posebnom bankovnom računu).
Predmet založnog prava može biti pravo potraživanja zalogodavca prema dužniku i u slučaju da je založni poverilac dužnik zalogodavca, osim potraživanja čiji je prenos zabranjen zakonom i onih koja su vezana za ličnost ili se ne mogu prenositi na drugog. Založno pravo na potraživanju stiče se na osnovu ugovora o zalozi potraživanja upisom u Registar zaloge, bez obzira na to da li je dužnik ranije obavešten o zalaganju.
Predmet založnog prava mogu biti udeli i druga imovinska prava kojima njihov imalac može slobodno raspolagati.
Zaloga na nepokretnim stvarima – Hipoteka
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.
Zakonom o hipoteci je izričito propisano da hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja. Ovo praktično znači da i kada zastari potraživanje koje je obezbeđeno hipotekom, hipotekarni poverilac će moći da inicira postupak namirenja iz hipotekovane nepokretnosti. Međutim, u ovom slučaju poverilac neće imati pravo da naplati kamatu i drugih povremenih davanja se iz opterećene stvari ne mogu namiriti.
Nepokretnost koja je opterećena hipotekom ( stan, zemljište, kuća i slično ) može biti predmet ugovora o kupoprodaji. Dakle, postojanje hipoteke ne predstavlja bilo kakvu smetnju za promet prava svojine na nepokretnosti koja je opterećena.
Predmet hipoteke može da bude: nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.); deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi; susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;) poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, kuća, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.); pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini; objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.
Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu: ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka); založne izjave (jednostrana hipoteka); zakona (zakonska hipoteka); i sudske odluke (sudska hipoteka).
Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja, na način propisan zakonom.
Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje potraživanje ( npr. ugovora o zajmu, kreditu i dr.).
Ugovor o hipoteci zaključuje se u obliku javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji. Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev: vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika; dužnika; i poverioca.
Ugovor o hipoteci pored uslova koji su taksativno predviđeni Zakonom o hipoteci mora da sadrži i bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi). Ova izjava može biti sadržana u ugovoru o hipoteci, ili u posebnoj ispravi.
Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave volje vlasnika nepokretnosti – založne izjave. Založna izjava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom. Založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci. Upis jednostrane hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev poverioca.
Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci, sačinjena u skladu sa ovim zakonom je, u smislu ovog zakona i zakona kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje, izvršna isprava, ako je zaključena ili data u formi javnobeležničkog zapisa.
Hipoteka zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave, upisuje se u registre nepokretnosti kao „izvršna vansudska hipoteka“, a vansudski postupak namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci.
Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da: drži predmet hipoteke; upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni; pribira prirodne ili građanske plodove koje predmet hipoteke daje; otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju.
Vlasnik hipotekovane nepokretnosti ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.
Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti.
Potraživanje obezbeđeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora između hipotekarnog poverioca i nadhipotekarnog poverioca. Ovaj ugovor se zaključuje se u istoj formi u kojoj je zaključen ugovor o hipoteci ; sadrži izričitu i bezuslovnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar nepokretnosti; proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kada mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja, od kada dužnik obavezu može ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu; proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.
Ispis ( Brisanje ) hipoteke.
Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.
Ispis hipoteke vrši se na zahtev vlasnika, odnosno kupca hipotekovane nepokretnosti u postupku vansudske prodaje radi namirenja hipotekarnog potraživanja.
Uz zahtev za ispis ( brisanje ) hipoteke podnosi se: pismena izjava hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke, ili pravnosnažna sudska odluka kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo, ili ugovor o kupoprodaji hipotekovane nepokretnosti zaključen po okončanju postupka vansudske prodaje kojom sa namiruje potraživanje hipotekarnog poverioca, ugovor o prodaji neposrednom pogodbom (oba zajedno sa dokazom o uplati kupoprodajne cene), odnosno naknadni ugovor.
Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno, odnosno ako su ispunjeni uslovi predviđeni ovim zakonom. Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.
Hipoteka prestaje i kada : predmet propadne u celosti; kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta; kad je, na osnovu izvršne isprave, predmet hipoteke prodat vansudskim putem; kada se u istom licu stekne svojstvo hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika; ili hipotekarni poverilac stekne pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti i na osnovu jednostrane pismene izjave volje hipotekarnog poverioca ( odricanje od hipoteke ), datoj u formi predviđenoj Zakonom o hipoteci.
