Uvod
Bespravna izgradnja objekata predstavlja više decenijski problem u Srbiji koji je zakonodavac pokušao u nekoliko navrata da reši donoseći više zakona o legalizaciji nelegalno podignutih objekata. Poslednji u nizu jeste Zakon o ozakonjenju objekata donet 2015. godine, koji je uveo poseban postupak ozakonjenja kao trajno rešenje za ogroman broj nelegalno izgrađenih objekata. Međutim, u poslednjih deset godina koliko je zakon u primeni, nije dao očekivane rezultate niti sprečio novu bespravnu gradnju objekata.
I pored jake volje da se bespravno izgrađeni objekti podvedu pod pravne okvire, i time se faktičkim vlasnicima objekata omogući da pravo svojine na objektu koriste u svom punom obimu, evidentno je da je problem bespravne gradnje još uvek aktuelan a tema legalizacije i ozakonjenja bespravno podignutih objekata i da dalje okupira pažnju naših sugrađana.
Nedostatak pravne sigurnosti u imovinsko-pravnim odnosima, kao posledica bespravne gradnje objekata, dovodi do blokade u prometu nepokretnosti, otežava ulaganja, postupak nasleđivanja i onemogućava korišćenje imovine kao sredstva obezbeđenja, istovremeno stvarajući socijalnu nesigurnost za veliki broj domaćinstava koja u svojim objektima faktički žive, ali pravno ne poseduju svoju imovinu.
Prema raspoloživim podacima u katastru nepokretnosti je trenutno upisano približno 4,9 miliona nepokretnosti, dok je 4,8 miliona nepokretnosti van evidencije, od čega je:
- Oko 2,1 milion objekata nelegalno izgrađeno (premet ozakonjenja)
- Približno 2,7 miliona objekata je legalno izgrađeno, ali nije upisano u katastar nepokretnosti
Sve ovo je navelo zakonodavca da se ponovo pozabavi problemom legalizacije objekata uvodeći jedan novi pristup ubrzanog upisa kroz centralizovan i digitalizovan postupak upisa koji je predviđen Zakonom o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji se u vidu predloga zakona nalazi u skupštinskoj proceduri.
Cilj donošenja zakona
Cilj zakona je da se svi nelegalizovani objekti na teritoriji Republike Srbije najpre evidentiraju, a potom i upišu u katastru nepokretnosti na faktičke vlasnike objekata.
Predmet evidentiranja i upisa prava u evidenciju nepokretnosti i pravima nad njima su:
- objekti, delovi objekta, odnosno posebni delovi objekta izgrađeni suprotno zakonu;
- objekti, delovi objekta, odnosno posebni delovi objekta izgrađeni, odnosno radovi izvedeni na objektu bez pribavljenog rešenja o odobrenju za izvođenje radova (sanacija, rekonstrukcija, adaptacija, promena namene i dr.);
- objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine, kao objekti naplatnih stanica i privremenih saobraćajnica;
- objekti izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti;
- stambeni objekti kategorije ,,A“ i ,,B“ i privredni objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali je do dana stupanja na snagu ovog zakona istekao zakonski rok za pribavljanje rešenja o upotrebnoj dozvoli;
- podzemne i nadzemne instalacije, odnosno infrastrukturni linijski objekti, ukoliko su predmet upisa u katastar nepokretnosti, odnosno u katastar infrastrukture;
- objekti, za koje su podnosioci zahteva po ranije važećim zakonima kojima se uređivao postupak ozakonjenja odnosno legalizacije objekata, a koji nisu upisani u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima;
- objekti upisani u skladu sa odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole i
- zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat izgrađen.
Uslov da se bespravno izgrađeni objekti evidentiraju i upišu u katastar nepokretnosti jeste da su izgrađeni na građevinskom zemljištu i da su vidljivi na satelitskim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije i/ili sadržani u bazi podataka koje vodi Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije i Republički geodetski zavod.
Objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini
Objekti izgrađeni na javnim površinama, u nacionalnim parkovima i zaštićenim zonama, na vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta, zatim objekti izgrađeni u pojasu eksproprijacije državnih autoputeva i brzih saobraćajnica, kao i objekti čiji investitori nisu poznati, ex lege, odnosno po slili zakona, će preći u svojinu Republike Srbije.
Odgovornost za eventulanu štetu
Specifičnost ovog zakona jeste da upis prava svojine ne daje garanciju tehničke ispravnosti objekata. Njime se zapravo omogućava da građani koriste pravo svojine i raspolažu svojom imovinom, pa tako odgovornost za bezbednost i eventualnu štetu prema trećim licima ostaje na vlasniku i onome ko je objekat izgradio. Država dakle ne preuzima ulogu investitora i ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, već vlasnici objekata.
Način i postupak evidentiranja nepokretnosti
Predlogom zakona je predviđeno da se postupak evidentiranja nepokretnosti vrši putem digitalne platforme. Primenom najnovijih digitalnih tehnologija, putem snimaka iz vazduha i tehnologijama daljinske detekcije omogućava se vidljivost objekata i njihova identifikacija u 3D modelu.
Dakle, cilj zakona je uspostavljanje jedinstvene i digitalne evidencije kao centralne baze podataka u Agenciji, koja će biti povezana sa katastrom. Sa druge strane opštine će obezbediti unos i ažuriranje podataka na svojoj teritoriji, i time se garantuje transparentnost, ažurnost i dostupnost podataka svim zainteresovanim stranama.
Podnošenje prijave
Za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima predviđeno je da zainteresovana lica podnose Agenciji elektronsku prijavu putem digitalne platforme. Prijava se podnosi za jednu nepokretnost, dok se za svaki narednu nepokretnost podnosi nova prijava. Ukoliko se prijava podnosi za pomoćni objekat, obavezno se navodi i podatak da li je glavni objekat izgrađen na istoj katastarskoj parceli.
Kada je reč o evidentiranju i upisu prava svojine na posebnim delovima u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama sa više stanova, prijavu za upis preko digitalne platforme podnosi investitor, svako lice koje ima pravni interes, upravnik, odnosno profesionalni upravnik stambene zajednice.
U slučaju da Agencija prilikom pregleda prijave uoči da postoje tehnički nedostaci, odnosno neslaganje sa podacima iz raspoloživih baza podataka, obavestiće podnosioca prijave da u roku od 30 dana otkloni uočene nedostatke, a ukoliko podnosilac prijave ne otkloni nedostatke u ostavljenom roku, Agencija o uslovima za upis prava svojine na objektu će odlučiti na osnovu dostupnih podataka.
Naknada za troškove evidentiranja
Predlogom zakona je predviđeni su minimalni iznosi naknade za troškove evidentiranja koja se određuje prema zonama, kako bi se stimulativno delovalo na građane da podnesu prijavu za evidentiranje bespravno izgrađenog objekta , pa tako:
1.U gradu Beogradu naknada za troškove evidentiranja će iznositi:
- u ekstra zoni: 1.000 evra
- u prvoj zoni : 800 evra
- u drugoj i trećoj zoni: 300 evra
- u četvrtoj zoni: 200 evra
- u petoj zoni: 150 evra
- u šestoj i drugim zonama: 100 evra
2. U gradovima koji imaju preko 100.000 stanovnika naknada će iznositi:
- u ekstra i prvoj zoni: 500 evra
- u drugoj zoni: 250 evra
- u trećoj zoni: 150 evra
- u četvrtoj i drugim zonama: 100 evra
3. U gradovima i opštinama koje imaju između 50.000-100.000 stanovnika naknada će iznositi:
- u ekstra i prvoj zoni: 300 evra
- u drugoj zoni: 200 evra
- u trećoj i ostalim zonama: 100 evra
4. U opštinama koje imaju ispod 50.000 stanovnika i selima predviđena je naknada od 100 evra
Posebna pažnja je posvećena građanima koji u objektima stanuju, seoskim domaćinstvima, korisnicima socijalne pomoći i samohranim roditeljima. Za njih se primenjuju posebne pogodnosti i zaštita. Pa tako u cilju socijalne zaštite ovih kategorija stanovništva, naknadu za troškove evidentiranja neće plaćati vlasnici porodičnog stambenog objekta ili stana koji objekat koriste za stanovanje podnosioca prijave i članova njegovog porodičnog domaćinstva, a koji je lice sa invaliditetom, borci, porodice sa troje ili više dece, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći.
Kao socijalna i demografska mera predviđeno je da se naknada za upis nepokretnosti ne plaća za pomoćne i ekonomske objekte do 500 m2, dok se za sve objekte površine preko 500 m2 plaća naknada od po 10 eura po m2 površine.
Zaključak
Cilj predloženog zakona jeste konačno rešavanje problema bespravno izgrađenih objekata koji nisu upisanu u evidenciju nepokretnosti do dana stupanja na snagu zakona. Istovremeno, onemogućava se nova bespravna gradnja, pa je predviđeno da svi objekti koji budu bespravno izgrađeni, bez izdate građevinske dozvole, po sili zakona budu upisani u korist Republike Srbije, a ukoliko to nije u interesu države onda će biti uklonjeni.
Ukoliko ste vlasnik bespravno podignutog objekta, bez obzira da li ste pokrenuli postupka legalizacije ili ne, naš tim pravnika, koji su specijalizovani u oblasti legalizacije bespravno podignutih objekata, stoji Vam na raspolaganju za svaki vid pravne pomoći i saveta kako bi se ispoštovala zakonska procedura za evidenciju i upis Vašeg objekta u katastar nepokretnosti.