Izgradnja objekata predstavlja ključni segment građevinske industrije, koji obuhvata sve faze od planiranja i projektovanja, preko pribavljanja potrebne dokumentacije ( informacije o lokaciji, lokacijskih uslova, građevinske dozvole ), gradnje, pa do završetka objekta, pribavljanja upotrebne dozvole i njegovog tehničkog prijema i stavljanja objekat u funkciju.

Ovaj proces zahteva detaljno usklađivanje sa propisima, standardima i normama, kako bi se osiguralo da objekti budu sigurni, funkcionalni, izgrađeni u skladu sa pravilima struke i u skladu sa potrebama tržišta. Investiranje u izgradnju objekata danas se smatra jednom od najunosnijih grana privrede, kako u globalnim, tako i u nacionalnim okvirima. Razvoj urbanih područja, modernizacija infrastrukture i rast stanovništva doprinose stalnoj potražnji za novim stambenim, poslovnim i industrijskim objektima. Međutim, proces izgradnje objekata nije samo tehnički izazov, već i pravni, jer se mora strogo pratiti niz zakonskih i administrativnih procedura.

Regulativa i pravni okvir u građevinskoj industriji

Pravni okvir koji reguliše izgradnju objekata u Republici Srbiji obuhvata primenu velikog broja propisa, zbog čega je angažovanje advokata specijalizovanog za ovu oblast ključno za zakonitost i sigurnost gradnje.

Dokumentacija

Izvođenje građevinskih radova bez prethodno pribavljene građevinske dozvole je krivično delo. Upravo iz navedenog razloga, neophodno je, pre početka gradnje, prikupiti svu neophodnu dokumentaciju koje je potrebna kako bi investitor dobio građevinsku dozvolu i započeo sa izgradnjom željenog objekta u skladu sa zakonom.

Dokumentacija koju investitor pribavlja pre otpočinjanja izvođenja građevinskih radova, kao i dokumentacija koja se pribavlja u toku izgradnje je brojna. Okvirno, radi se o sledećoj dokumentaciji :

Projektno-tehnička dokumentacija;
Informacija o lokaciji ( izdaje opština nadležna za područje na kojem se građevinsko zemljište nalazi );
Odobrenja i saglasnosti ( saglasnost suvlasnika, komšija, zavoda za zaštitu spomenika, zavoda za zaštitu životne sredine i sl. );
Rešenje o odobrenju za izgradnju ( građevinska dozvola );
Rešenje o odobrenju za upotrebu objekta ( upotrebna dozvola ) i dr.

Prikupljanje celokupne dokumentacije za početak izgradnje objekta može biti izuzetno izazovan i iscrpan proces, zbog čega mnogi investitori angažuju advokata za građevinske dozvole radi pravne sigurnosti. Upravo iz navedenog razloga, preporuka je da investitori za potrebu pribavljanja potrebne dokumentacije, pored stručnih lica za oblast građevine ( arhitekte, statičari, građevinski inženjeri i dr. ) angažuju i advokata koji će kompletirati kompletnu dokumentaciju koja je neophodna za početak izvodjena građevinskih radova. Po dobijanju građevinske dozvole, investitor može samostalno ili posredstovom izvođača radova pristupiti izvođenju radova koji za cilj imaju izgradnju objekta. Budući da je proces pribavljanja dozvola strogo regulisan, konsultacija sa advokatom može znatno ubrzati proceduru i smanjiti rizik od pravnih prepreka.

Ugovor o građenju

Ugovor o građenju jeste jedan od najvažnijih pravnih poslova koji investitor zaključuje prilikom izgradnje objekta. Sačinjavanju ovog ugovora se mora posvetiti izuzetna pažnja jer taj ugovor predstavlja temelj svih budućih prava i obaveza između investitora i izvođača radova.

Ugovor o građenju je imenovan ugovor regulisan odredbama Zakona o obligacionim odnosima. Pored odredbi Zakona o obligacionim odnosima, na Ugovor o građenju mogu se primeniti i odredbe Posebnih uzansi o građenju kojima se uređuju odnosi između naručioca i izvođača radova u poslovima izvođenja radova na građevinskim objektima. Posebne uzanse o građenju primenjuju se ako su ugovarači pristali na njihovu primenu.

Ugovor o građenju je ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu.

Predmet ovog ugovora jeste „građevina“, pod kojom se podrazumevaju zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, putevi, železničke pruge, bunari i ostali građevinski objekti čija izrada zahteva veće i složenije radove.

Izvođač je dužan omogućiti naručiocu stalan nadzor nad radovima i kontrolu količine i kvaliteta upotrebljenog materijala. Za svako odstupanje od projekta građenja, odnosno ugovorenih radova, izvođač mora imati pismenu saglasnost naručioca. On ne može zahtevati povećanje ugovorene cene za radove koje je izvršio bez takve saglasnosti.

Kako bi se izbegle pravne nesigurnosti, investitorima se preporučuje angažovanje advokata specijalizovanog za ovu oblast, koji će osigurati da svi ugovorni odnosi budu u skladu sa važećim zakonima i propisima.

Ugovor zaključen između podizvođača.

U praksi nije redak slučaj da izvođač radova zaključuje ugovore sa drugim podizvođačima kojim ugovorom se regulišu prava i obaveze između izvođača i podizvođača. U ovakvim situacijima podizvođač nije u ugovornom odnosu sa naručiocem radova, te podizvođač za kvalitet svog rada odgovara samo izvođaču radova. Sa druge strane, izvođač radova odgovara prema naručiocu radova kako za radove koje je lično izveo, tako i za radove koje je angažovao podizvođače, ukoliko ugovorom o građenju zaključenjnom između naručioca i podizvođača nije drugačije predviđeno.

Forma ugovora o građenju.

Zakon o obligacionim odnosima izričito propisuje da Ugovor o građenju mora biti zaključen u pisanoj formi. Međutim, ovo ne znači ujedno i da ugovor mora biti overen od strane javnog beležnika. Za punovažnost forme ugovora dovoljno je da isti bude sačinjen u pisanoj formi.

Ugovor o građenju sa odredbom “ključ u ruke”.

Ako ugovor o građenju sadrži odredbu „ključ u ruke“ ili neku drugu sličnu odredbu izvođač se samostalno obavezuje da izvrši skupa sve radove potrebne za izgradnju i upotrebu određenog celovitog objekta. U tom slučaju ugovorena cena obuhvata i vrednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje uticaj manjkova radova na ugovorenu cenu. Ako u ugovoru „ključ u ruke“ učestvuje kao ugovorna strana više izvođača, njihova odgovornost prema naručiocu je solidarna.

Odgovornost za nedostatke

Prava naručioca prema izvođaču zbog nedostataka građevine prelaze i na sve docnije sticaoce građevine ili njenog dela ali s tim da docnijim sticaocima ne teče novi rok za obaveštenje i tužbu, već im se uračunava rok prethodnika. Kako bi se osigurala pravna zaštita u slučaju skrivenih nedostataka, preporučuje se saradnja sa advokatom, koji može pomoći u ostvarivanju prava naručioca radova.

Izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji se tiču njene solidnosti, ukoliko bi se ti nedostaci pokazali za vreme od deset godina od predaje i prijema radova. Izvođač odgovara i za nedostatke zemljišta na kome je podignuta građevina, koji bi se pokazali za vreme od deset godina od predaje i prijema radova, osim ako je specijalizovana organizacija dala stručno mišljenje da je zemljište podobno za građenje, a u toku građenja se nisu pojavile okolnosti koje dovode u sumnju osnovanost stručnog mišljenja.

Naručilac ili drugi sticalac dužan je o nedostacima obavestiti izvođača i projektanta u roku od šest meseci od kad je nedostatak ustanovio, inače gubi pravo da se pozove na njega. Pravo naručioca ili drugog sticaoca prema izvođaču, odnosno projektantu po osnovu njihove odgovornosti za nedostatke prestaje za godinu dana računajući od dana kad je naručilac, odnosno sticalac obavestio projektanta, odnosno izvođača o nedostatku.

Izvođač se ne oslobađa odgovornosti ako je šteta nastala zbog toga što je pri izvođenju određenih radova postupao po zahtevima naručioca. Ali, ako je pre izvršenja određenog rada po zahtevu naručioca upozorio ovog na opasnost od štete, njegova odgovornost se smanjuje, a prema okolnostima konkretnog slučaja može se i isključiti.

Kad su za štetu odgovorni izvođač i projektant, odgovornost svakog od njih određuje se prema stepenu krivice. Projektant koji je izradio projekat građevine i kome je poveren nadzor nad izvršenjem planiranih radova odgovara i za nedostatke u izvršenim radovima nastale krivicom izvođača ako ih je mogao opaziti normalnim i razumnim nadgledanjem radova, ali ima pravo zahtevati od izvođača odgovarajuću naknadu. Izvođač koji je naknadio štetu nastalu usled nedostataka u izvršenim radovima ima pravo zahtevati naknadu od projektanta u meri u kojoj nedostaci u izvršenim radovima potiču od nedostataka u projektu.

Hitni i nepredviđeni radovi

Nepredviđene radove izvođač može izvesti i bez prethodne saglasnosti naručioca ako zbog njihove hitnosti nije bio u mogućnosti da pribavi tu saglasnost. Ukoliko dođe do hitnih i nepredviđenih radova, angažovanje advokata je ključno u rešavanju pravnih i finansijskih implikacija koje ovakve situacije nose.

Nepredviđeni radovi su oni čije je preduzimanje bilo nužno zbog osiguranja stabilnosti objekta ili radi sprečavanja nastanka štete, a izazvani su neočekivanom težom prirodom zemljišta, neočekivanom pojavom vode ili drugim vanrednim i neočekivanim događajima. Izvođač je dužan bez odlaganja izvestiti naručioca o ovim pojavama i preduzetim merama. Izvođač ima pravo na pravičnu naknadu za nepredviđene radove koji su morali biti obavljeni. Naručilac može raskinuti ugovor ako bi usled ovih radova ugovorena cena morala biti znatno povećana, o čemu je dužan bez odlaganja obavestiti izvođača.

U slučaju raskida ugovora, naručilac je dužan isplatiti izvođaču odgovarajući deo cene za već izvršene radove, kao i pravičnu naknadu za učinjene neophodne troškove.

Cena radova

Cena radova se može odrediti po jedinici mere ugovorenih radova (jedinična cena) ili u ukupnom iznosu za ceo objekat (ukupno ugovorena cena). Ako ugovorom u pogledu izmene cene nije predviđeno što drugo, izvođač koji je svoju obavezu ispunio u predviđenom roku može zahtevati povećanje cene radova ako su se u vremenu između zaključenja ugovora i njegovog ispunjenja povećale cene elemenata na osnovu kojih je određena cena radova, tako da bi trebalo da ta cena bude veća za više od dva procenta. U slučaju da izvođač svojom krivicom nije izveo radove u roku predviđenom ugovorom, on može zahtevati povećanje cene radova ako su se u vremenu između zaključenja ugovora i dana kad je prema ugovoru trebalo da radovi budu završeni povećale cene elemenata na osnovu kojih je određena cena radova, tako da bi trebalo da ona, prema novim cenama tih elemenata, bude veća za više od pet procenata.

U slučaju da nastupe navedeni uslovi izvođač može zahtevati samo razliku u ceni radova koja prelazi dva, odnosno pet procenata. Izvođač se ne može pozivati na povećanje cena elemenata na osnovu kojih je određena cena radova, ako je do povećanja cene došlo nakon njegovog dolaska u docnju.

Ako je ugovoreno da se cena radova neće menjati u slučaju da se posle zaključenja ugovora povećaju cene elemenata na osnovu kojih je ona određena, izvođač može, i pored ovakve odredbe ugovora, zahtevati izmenu cene radova ako su se cene elemenata povećale u tolikoj meri da bi trebalo da cena radova bude veća za više od deset procenata. Ali, i u ovom slučaju izvođač može zahtevati samo razliku u ceni koja prelazi deset procenata, osim ako je do povećanja cene elemenata došlo posle njegovog dolaska u docnju.

Svakako, ako nastupi situacija koja bi uslovila znatno povećanje cene, naručilac bi mogao raskinuti ugovor. U slučaju raskida ugovora naručilac je dužan isplatiti izvođaču odgovarajući deo ugovorene cene za do tada izvršene radove, kao i pravičnu naknadu za učinjene neophodne troškove. U slučajevima kada dođe do izmene cene radova, advokat može pomoći u pregovorima i zaštiti interesa investitora u skladu sa ugovornim odredbama.

Ako su se u vreme između zaključenja ugovora i ispunjenja obaveze izvođača cene elemenata na osnovu kojih je određena cena radova snizile za više od dva procenta, a radovi su izvršeni u ugovorenom roku, naručilac ima pravo da traži odgovarajuće sniženje ugovorene cene radova iznad tog procenta. Ako je ugovorena nepromenljivost cene radova, a oni su izvršeni u ugovorenom roku, naručilac ima pravo na sniženje ugovorene cene, u slučaju da su se cene elemenata na osnovu kojih je određena cena smanjile za toliko da bi cena bila niža za više od deset procenata, i to za razliku u ceni preko deset procenata. U slučaju docnje izvođača radova naručilac ima pravo na srazmerno sniženje cene radova za svako sniženje cene elemenata na osnovu kojih je cena radova određena.

Asistencija advokata pri izgradnji objekata

Investiranje u izgradnju objekata u Republici Srbiji jeste izuzetno kompleksan poslovni poduhvat koji može doneti velike profite, ali sa sobom nosi brojne izazove. Bez obzira na veličinu projekta, pravni aspekti gradnje su kompleksni i često se javljaju kao prepreka ako nisu pravilno rešeni. Zbog toga, angažovanje advokata specijalizovanog za ovu oblast predstavlja ključni korak ka sigurnosti i uspehu svakog investitora.

Procedura ishodovanja sve neophodne dokumentacije za početak izgradnje objekta je kompleksna, zbog čega je advokat za građevinske dozvole ključan u vođenju celokupnog pravnog procesa. Iskusni advokat omogućava da svi pravni aspekti projekta budu usklađeni sa zakonodavstvom, čime se minimiziraju rizici od nepravilnosti, kazni ili obustave radova. Zahvaljujući adekvatnom pravnom savetovanju, investitor može preduprediti brojne potencijalne pravne sporove sa izvođačima radova, dobavljačima materijala, ili čak sa lokalnim vlastima. Advokat će osigurati da svi ugovori i dogovori budu u interesu investitora i da budu pravilno koncipirani kako bi se izbegli nesporazumi ili problemi u budućnosti.

Pravna pomoć omogućava bržu i efikasniju realizaciju projekta. Kroz pravnu podršku pri pribavljanju potrebnih dozvola, usklađivanju sa zakonima i pregovorima sa trećim licima, investitor može fokusirati energiju na realizaciju projekta, dok advokat upravlja svim pravnim procedurama.

Radoičić & saradnici advokatska kancelarija je od svog osnivanja angažovana na brojnim projektima vezanim za izvođenje kompleksnih građevinskih radova i izgradnju raznih vrsta objekata. Sa zadovoljstvom možemo da konstatujemo da smo zastupali brojne investitore i izvođače radova, pružajući im stručnu pravnu pomoć u svim fazama izgradnje.

Pravne usluge koje pružamo

Radoičić & saradnici pruža kompletnu pravnu uslugu oko izgradnje objekata, od kupovine zemljišta do upisa novoizgrađenog objekta u katastar nepokretnosti, a naš advokat za građevinarstvo pruža podršku u svakom segmentu ovog procesa.

Osnovne usluge koje pružamo su:

Kompletna pravna usluga oko kupovine zemljišta na kojem će se izvoditi građevinski radovi sve do uknjižbe
Podnosimo zahtev za promenu namene zemljišta i sve druge zahteve nadležnim organima vezanim za gradnju
Pribavljamo komplentu dokumentaciju ( odobrenja, saglasnosti ) koja je neophodna za konačno pribavljanje rešenja o odobrenju za izgradnju ( građevinska dozvola ).
Pripremamo i sačinjavamo ugovore o građenju
Učestvujemo u pregovorima sa izvođačima radova, dobavljačima materijala, prevoznicima i drugim partnerima koji će posredno ili neposredno učestvovati u poslovnom poduhvatu investitora
Sačinjavamo ugovore o prodaji robe ( građevinskog materijala ) koje će investitor zaključivati sa dobavljačima materijala
Sačinjavamo ugovore o zajmu građevinskih mašina ( ukoliko će investitor iznamljivati mašine za rad na objektu )
Zastupamo klijente u sporovima (nesporazum sa izvođačima, dobavljačima ili sa upravnim organima)
Pružamo usluge poreskog savetovanja
Sačinjavamo ugovore o kupoprodaji stanova između investitora i kupaca