Suvlasništvo nad nepokretnošću predstavlja čest oblik imovinskog odnosa u Srbiji, naročito kod nasleđivanja, bračne tekovine ili zajedničkih ulaganja. Iako na prvi pogled deluje jednostavno, praksa pokazuje da upravo suvlasnički odnosi najčešće dovode do sporova, jer se granica između individualnih i zajedničkih prava često ne razume dovoljno jasno.
U skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, suvlasništvo postoji kada više lica ima pravo svojine na istoj nepokretnosti, s tim što je udeo svakog suvlasnika idealni deo izražen u procentima ili razlomcima.
Prava suvlasnika: šta svaki suvlasnik može da radi?
Svaki suvlasnik ima pravo da:
koristi nepokretnost srazmerno svom suvlasničkom udelu, vodeći računa da ne ugrožava prava ostalih suvlasnika
raspolaže svojim idealnim delom (udelom)
zahteva deobu suvlasništva u svakom trenutku, osim ako je zakonom ili ugovorom drugačije određeno
učestvuje u odlučivanju o bitnim pitanjima vezanim za nepokretnost
Međutim, iako suvlasnik ima pravo da samostalno raspolaže svojim udelom, ne može raspolaže celom nepokretnošću bez saglasnosti drugih suvlasnika.
Prodaja nepokretnosti u suvlasništvu
Suvlasnik može slobodno prodati svoj idealni udeo trećem licu, ali pritom mora poštovati pravo preče kupovine ostalih suvlasnika, koje je uređeno Zakonom o prometu nepokretnosti.
To znači da je dužan da pre zaključenja ugovora ponudi svoj udeo ostalim suvlasnicima pod istim uslovima pod kojima bi ga prodao trećem licu. Tek ako oni odbiju ponudu ili se ne izjasne u zakonskom roku, suvlasnik može prodati udeo trećem licu.
Ako se ovo pravo prekrši, ostali suvlasnici imaju pravo da pokrenu sudski postupak radi poništaja ili zamene kupca.
Izdavanje nepokretnosti u zakup
Kada je reč o izdavanju nepokretnosti u suvlasništvu, potrebna je saglasnost suvlasnika koji poseduju većinu suvlasničkih udela, osim ako se zakup odnosi isključivo na deo koji određeni suvlasnik faktički koristi.
Ukoliko jedan suvlasnik izda celu nepokretnost bez saglasnosti ostalih, takav ugovor može biti osporen, a suvlasnici imaju pravo da traže naknadu štete ili razvrgnuće suvlasništva.
Adaptacija, rekonstrukcija i izvođenje radova
Za redovno održavanje (manje popravke, tekuće
intervencije) dovoljna je saglasnost većine suvlasnika.
Međutim,
za:
rekonstrukciju, nadogradnju i dogradnju
promenu namene objekta
bitne građevinske zahvate
neophodna je saglasnost svih suvlasnika, jer se radi o promenama koje utiču na samu suštinu nepokretnosti i vrednost imovine.
Bez saglasnosti svih, svaki suvlasnik može pokrenuti sudski postupak radi zabrane ili uklanjanja nelegalno izvedenih radova.
Opterećenje nepokretnosti (hipoteka i založno pravo)
Suvlasnik može opteretiti samo svoj idealni deo nepokretnosti (npr. hipotekom), ali ne može opteretiti celu nepokretnost bez saglasnosti svih ostalih suvlasnika.
U praksi, banke retko prihvataju idealne delove kao sredstvo obezbeđenja, jer to nosi visok rizik.
Pravo na upravljanje i odlučivanje
Kod upravljanja suvlasničkom nepokretnošću važi pravilo:
odluke redovnog upravljanja – donose se većinom suvlasničkih udela
odluke koje prelaze okvire redovnog upravljanja – zahtevaju jednoglasnost
Ovo predstavlja čestu tačku spora, jer granica između redovnog i vanrednog upravljanja nije uvek jasno definisana.
Kada nastaje problem?
Najčešći problemi u suvlasništvu nastaju kada:
jedan suvlasnik koristi nepokretnost isključivo bez saglasnosti drugih
ne postoji pisani dogovor o načinu korišćenja
se ignoriše pravo preče kupovine
se sprovode radovi bez saglasnosti svih suvlasnika
se odbija razvrgnuće suvlasništva
U takvim slučajevima sudska zaštita postaje neizbežna.
Razvrgnuće suvlasništva
Suvlasništvo se može razvrgnuti:
sporazumno
sudskim putem
fizičkom deobom
prodajom nepokretnosti i podelom novca
Sud će prilikom odlučivanja voditi računa o interesima svih suvlasnika, kao i o ekonomičnosti deobe.
Zaključak
Suvlasništvo predstavlja pravni odnos koji zahteva visok nivo saradnje i međusobnog razumevanja. Iako zakon svakom suvlasniku daje široka prava, ona su uvek ograničena pravima drugih suvlasnika. Najsigurniji način za izbegavanje konflikata jeste jasno definisan pisani sporazum između suvlasnika o korišćenju i upravljanju nepokretnošću.
Ukoliko se spor ne može rešiti dogovorom, preporučuje se blagovremeno konsultovanje advokata specijalizovanog za imovinsko pravo radi zaštite svojih prava i sprečavanja dugotrajnih sudskih postupaka.