Legalizacija objekata godinama je jedan od najvećih izazova imovinsko-pravnog sistema u Srbiji. Veliki broj kuća, stanova, poslovnih prostora i pomoćnih objekata nikada nije bio upisan u katastar, što njihovim vlasnicima otežava prodaju, poklanjanje, nasleđivanje ili korišćenje nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja.
Od 8. decembra 2025. godine počeo je novi postupak za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, u javnosti poznat kao nova legalizacija objekata. Postupak se sprovodi na osnovu Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji predstavlja najobimniju reformu ove oblasti do sada. Cilj je da se omogući jednostavniji i masovan upis miliona do sada nelegalnih i neupisanih objekata.
U nastavku sledi praktičan vodič kroz novi postupak: ko može da se prijavi, koji su koraci, koliki su troškovi i kada je potrebna pravna pomoć.
Ko može da legalizuje objekat po novom zakonu?
Novi postupak obuhvata širok krug objekata koji nisu upisani ili su izgrađeni bez odobrenja, i to:
- stambene kuće i stanovi izgrađeni bez građevinske dozvole,
- poslovni i pomoćni objekti koji nisu evidentirani u katastru,
- objekti kod kojih pravo svojine nije upisano,
- dogradnje, nadogradnje i rekonstrukcije izvedene bez prijave.
Za objekte u zaštićenim zonama mogu postojati dodatna ograničenja i poseban režim evidentiranja, u skladu sa drugim propisima.
Kako izgleda novi postupak legalizacije – korak po korak
Novi model kombinuje elektronsko podnošenje, rad lokalnih službi i veliku mrežu Pošte Srbije, kako bi bio dostupan svim građanima.
1. Podnošenje prijave
Prijava se može podneti na tri načina:
- putem digitalne platforme, uz prijavu preko sistema eUprava,
- direktno u lokalnoj samoupravi,
- u preko 580 poslovnica Pošte Srbije, gde obučeni službenici pomažu u popunjavanju dokumentacije.
2. Potrebna dokumentacija
Za većinu objekata traži se samo osnovna dokumentacija:
- lična karta ili pasoš,
- dokaz o vlasništvu (ugovor, nasledno rešenje, sudska odluka i sl.),
- osnovni podaci o objektu (parcela, površina, spratnost),
- izjava podnosioca o tačnosti podataka.
Jedna od ključnih prednosti novog postupka jeste to što se u velikom broju slučajeva ne zahteva tehnička ili projektna dokumentacija, što je ranije bio najveći problem za mnoge vlasnike.
3. Rok za prijavu – 60 dana od 8. decembra 2025.
Rok za evidentiranje objekta iznosi 60 dana od početka primene postupka.
Zbog kratkog roka i očekivanog velikog broja prijava, preporučuje se da se zahtev podnese što pre.
4. Evidentiranje i upis u katastar
Nakon podnošenja prijave:
- nadležni organi proveravaju dostavljene podatke,
- upis objekta vrši se u Katastar nepokretnosti.
Upis donosi značajne pravne koristi:
- objekat dobija zvaničan pravni status,
- vlasnik može slobodno prodati, pokloniti ili preneti pravo svojine,
- nepokretnost može postati predmet hipoteke ili drugog oblika obezbeđenja.
Koliko košta legalizacija po novom zakonu?
Jedan od ciljeva reforme jeste smanjenje i ujednačavanje troškova.
Prema dostupnim informacijama, očekivani raspon naknada je:
100-1.000 evra (u dinarskoj protivvrednosti)
Visina naknade zavisi od:
- vrste objekta,
- njegove površine,
- geografskog područja.
Posebne kategorije građana – socijalno ugroženi, osobe sa invaliditetom, borci, porodice sa troje i više dece – mogu ostvariti umanjenje ili potpuno oslobađanje od plaćanja naknade.
Šta se dešava sa starim postupcima ozakonjenja?
Postupci koji su vođeni po ranijim zakonima o ozakonjenju više se ne sprovode u starom režimu.
Novi zakon omogućava da se veliki deo tih predmeta prevede na novi postupak evidentiranja, ali se za pojedine slučajeve mogu primenjivati dodatni koraci ili provere, u zavisnosti od dokumentacije i statusa objekta.
Svrha prelaska na novi model jeste ubrzanje procedure i smanjenje broja dugotrajnih, nerešenih predmeta.
Šta ako ne podnesete prijavu na vreme?
Propuštanje roka može imati ozbiljne posledice:
- kasnije bi mogli postojati složeniji i neizvesniji postupci evidentiranja,
- vlasnik može imati ograničenu mogućnost raspolaganja objektom,
- može doći do dugotrajnog rešavanja imovinsko-pravnog statusa.
Iako zakon ne propisuje automatsko uklanjanje objekta samo zbog propuštanja roka, pravna nesigurnost i potencijalni problemi u budućnosti su značajni, zbog čega je važno reagovati na vreme.
Kada je potrebna pravna pomoć?
Iako je postupak pojednostavljen, u praksi se često javljaju situacije koje zahtevaju stručno pravno tumačenje, naročito kada:
- postoji više suvlasnika ili nerešeno nasledstvo,
- zemljište u katastru ne odgovara stvarnom stanju,
- dokumentacija nije potpuna,
- postoji spor sa komšijama,
- postoje razlike između faktičkog i katastarskog stanja,
- objekat se nalazi na tuđem zemljištu,
- potrebno je pripremiti dodatne pravne akte (izjave, ugovore, punomoćja).
Advokat može:
- proveriti pravni status objekta i zemljišta,
- pripremiti kompletnu dokumentaciju,
- podneti prijavu u ime vlasnika,
- komunicirati sa katastrom i lokalnim organima,
- rešavati sporove i uklanjati pravne prepreke pre upisa.
Takva podrška značajno smanjuje rizik od grešaka koje mogu usporiti ili blokirati upis.
FAQ – najčešća pitanja
1. Ko mora da podnese prijavu?
2. Da li je potrebna građevinska dozvola za legalizaciju?
3. Da li se mogu legalizovati vikendice, garaže i pomoćni objekti?
4. Da li postupak obuhvata nadogradnje i dogradnje?
5. Koliko traje postupak?
6. Šta ako je objekat izgrađen na tuđem zemljištu?
7. Da li mogu da prodam kuću dok postupak traje?
8. Može li advokat podneti prijavu u moje ime?
Zaključak
Novi postupak legalizacije predstavlja istorijsku priliku da se konačno reši status velikog broja nelegalnih i neupisanih objekata u Srbiji. Postupak je brži i jednostavniji nego ranije, ali i dalje zahteva pažljivo pripremljenu dokumentaciju i razumevanje pravnih detalja.
Ako imate složen slučaj – suvlasništvo, nerešeno nasledstvo, sporove, nedostatak dokumentacije ili razlike između stvarnog i katastarskog stanja – stručna pravna pomoć može uštedeti vreme, novac i smanjiti rizik od odbijanja upisa.