Zakup je imenovani ugovor koji je regulisan odredbama zakona o obligacionim odnosima. Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Upotreba obuhvata i pribiranje plodova, ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno.
Za predmet zakupa je značajno da to mora biti određena nepotrošna stvar. Stvari koje se troše prvom upotrebom ne mogu biti predmet ugovora o zakupu. Predmet zakupa mogu biti nepokretne i pokretne stvari poput stana, lokala, poslovnog prostora, placa, automobila, radnih mašina i slično. Zakup može imati kao predmet osim postojećih i buduće stvari. Bitno je da predmet zakupa bude odrediva stvar.
Ugovor o zakupu se po pravilu ne overava od strane nadležnog organa – javnog beležnika. Svakako, ukoliko ugovorne strane žele da postignu veći stepen pravne sigurnosti, preporučuje se da se potpisi ugovarača budu overeni od strane nadležnog javnog beležnika.
U zavisnosti od toga da li zakupodavac ima obavezu plaćanja zakupnine, mogu se razlikovati Ugovor o zakupu sa naknadom i Ugovor o zakupu bez naknade. Ugovor o zakupu bez naknade predstavlja vrstu dobročinog pravnog posla.
Obaveze zakupodavca
Zakupodavac je dužan predati zakupcu zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno sa njenim pripacima. Stvar je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora, u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor zaključen.
Zakupodavac je dužan održavati stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vršiti potrebne opravke na njoj. On je dužan naknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti. Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca. Ako potrebne opravke zakupljene stvari ometaju njenu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor. Takođe, zakupac ima pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stvari zbog tih opravki.
Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari. Ako bi izmenama stvari bila smanjena u izvesnoj meri zakupčeva upotreba stvari, smanjiće se i zakupnina u odgovarajućoj srazmeri.
Zakupodavac odgovara zakupcu za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prećutno ugovorom. Zakupodavac ne odgovara za nedostatke zakupljene stvari koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati, ali zakupodavac odgovara za nedostatak zakupljene stvari koji je zakupcu usled krajnje nepažnje ostao nepoznat, ako je on znao za taj nedostatak i namerno propustio da o njemu obavesti zakupca.
Odgovornost za materijalne nedostatke zakupljene stvari može biti ugovorom isključena ili ograničena. Odredba ugovora kojom se ova odgovornost isključuje ili ograničava ništava je ako je zakupodavac znao za nedostatke i namerno propustio da o njima obavesti zakupca ili ako je nedostatak takav da onemogućuje upotrebu zakupljene stvari, kao i kad je zakupodavac nametnuo tu odredbu koristeći svoj monopolski položaj.
Zakupac je dužan obavestiti zakupodavca bez nepotrebnog odlaganja o svakom nedostatku zakupljene stvari koji bi se pokazao u toku zakupa, osim ako zakupodavac zna za nedostatak.
Ako u času predaje zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Kad stvar ima neki nedostatak koji se može otkloniti bez većih nezgoda za zakupca, a predaja stvari u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupac može zahtevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine. Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primerenom roku koji mu je zakupac odredio, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. U svakom slučaju zakupac ima pravo na naknadu štete.
Kad neko treći pretenduje da na zakupljenoj stvari ili na nekom njenom delu vrši neko pravo i obrati se svojim zahtevom zakupcu, kao i ako samovlasno oduzme stvar od zakupca, ovaj je dužan obavestiti o tome zakupodavca, izuzev kad to ovaj već zna, inače će odgovarati za štetu. Ako se utvrdi da trećem pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu štetu. U slučaju kad se pravom trećeg samo ograničava zakupčevo pravo, ovaj može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, i u svakom slučaju naknadu štete.
Obaveze zakupca
Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar privrednik, odnosno dobar domaćin. On je može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar.
Ako zakupac i posle opomene zakupodavca upotrebljava stvar protivno ugovoru ili njenoj nameni ili zapušta njeno održavanje, te postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.
Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu. Ako nije drukčije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća polugodišnje kad je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data za kraće vreme, po isteku tog vremena.
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje. Ali će ugovor ostati na snazi ako zakupac isplati iznos dužne zakupnine pre nego što mu otkaz bude saopšten.
Zakupac je dužan čuvati zakupljenu stvar i po prestanku zakupa vratiti je neoštećenu. Stvar se vraća u mestu u kome je bila predata. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Ako je za vreme zakupa izvršio kakve promene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup. On može odneti dodatke koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njenog oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrednost u vreme vraćanja.
